Spacer
FACEBOOK

Pozwólcie mieszkać po ludzku: Odolany.

 Spacer śladami deweloperskich ‘cudów’.

 

Wirtualne place zabaw dla dzieci, znikające miejsca postojowe, parkingi jako powierzchnie biologicznie czynne, brak remontów dróg, zbyt intensywna zabudowa – to tylko niektóre z przystanków na trasie niedzielnego spaceru, przygotowanego przez Stowarzyszenie Wola Mieszkańców i mieszkańców Odolan. Spaceru, który był bardzo nietypową formą zaprezentowania społecznego audytu przestrzeni tej części Woli i który jest początkiem większej akcji.

Odolany to aktualnie jedna z najintensywniej rozwijających się części Warszawy. Co chwila powstają tu nowe budynki, zwłaszcza mieszkalne.  Obecnie znajduje się tu ok. 7 tys. mieszkań, ale w  ciągu 3-4 lat, zgodnie z planami deweloperskimi liczba ta ma się podwoić. - Wkrótce będzie mogło tu więc zamieszkać 30-40 tys. osób – podkreśla Aneta Skubida, prezes Stowarzyszenia Wola Mieszkańców, radna niezależna Dzielnicy Wola.  – Razem z mieszkańcami Odolan zaprosiliśmy innych mieszkańców Woli i Warszawy, urzędników oraz przedstawicieli mediów na spacer na temat optymalizacji pojawiających się na styku działań urzędników i deweloperów. Optymalizacji, które dla mieszkańców niestety dobre nie są, dlatego im się przeciwstawiamy – dodaje.

Organizatorzy zwracają uwagę, że ich działania nie są skierowane przeciwko żadnemu konkretnemu deweloperowi. Mimo to, niektórzy z nich już otrzymali pisma grożące pozwami od miejscowych ‘budowniczych’. Wola Mieszkańców podkreśla jednak, że to, na czym im zależy, to przede wszystkim zmiany systemowe w zarządzania przestrzenią.

- Jedną z największych bolączek Odolan jest brak planu miejscowego, co powoduje chaotyczną zabudowę i szereg innych problemów – wyjaśnia Piotr Zawistowski, reprezentujący jedną ze wspólnot mieszkaniowych. I dodaje  - Odolany na swój plan czekają już od 1999 r., kiedy to podjęto pierwsze działania w tym zakresie. - Nowe budynki powstają teraz w drodze procedury wydawania tzw. WZ-ek, czyli warunków zabudowy. Dokumentów, które - jak się okazuje - pozwalają urzędnikom na całkiem sporą dozę uznaniowości. Czasem zmiana pojedynczego słowa może oznaczać różnice dla dochodowości przedsięwzięcia liczone w milionach złotych. I może też oznaczać kolejny krok ku betonowej dżungli – wpływać na wielkość i kształt budynków, powierzchnię zabudowy czy ilość i jakość zieleni. 

Organizatorzy podkreślają, iż dziś Odolany potrzebują nie tylko jak najszybszego uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Potrzebują też gospodarza, opiekuna i obrońcy, który do tej przestrzeni, tam gdzie wciąż jeszcze to możliwe, wprowadzi pewne standardy oraz spojrzenie całościowe -  i to wprowadzi je od zaraz, nie czekając na plan miejscowy. – Władztwo planistyczne to nie tylko prawo, ale też i obowiązek gminy, czyli w naszym wypadku Urzędu Miasta i Urzędu Dzielnicy – akcentuje Aneta Skubida. Odpowiedzialność spoczywa więc przede wszystkim na burmistrzu i prezydencie miasta – bo to ich urzędy wydają WZ-ki.

Akcja społeczna Woli Mieszkańców i mieszkańców Odolan zbiegła się w czasie z ostatnim raportem Najwyższej Izby Kontroli „System gospodarowania przestrzenią gminy jako dobrem publicznym”, który został opublikowany kilka dni temu. Jest on w dużej mierze zbieżny z wynikami społecznego audytu przestrzennego, przeprowadzonego w ramach akcji „Mieszkać po ludzku”.

 

 Spacerowicze odwiedzili 9 przystanków, które składały się z opisu problemu, postulatu do władz oraz podpowiedzi dla mieszkańców. Były to:

  1. DROGI – NIEWYREMONTOWANE LUB ICH BRAK

Zgodnie z Ustawą o drogach publicznych budowa lub przebudowa drogi publicznej związanej z inwestycją niedrogową należy do inwestora (dewelopera). W tym celu urząd dzielnicy lub miasta powinien zawrzeć z nim umowę określającą jej warunki (tzw. umowa deweloperska). Niestety, w przypadku odcinka ulicy Warneńczyka taka umowa nie została zawarta z żadnym z deweloperów z niej korzystających, a urzędy twierdzą, że same nie mają środków na ten cel. - W konsekwencji drogi nie ma, a mieszkańcy dojeżdżający do swojego garażu zależnie od pogody albo zmagają się z błotem i kałużami, albo z tumanami kurzu. Wspólnota ponosi również wyższe koszty utrzymania garażu w czystości – mówi Roma Zawistowska, mieszkanka pobliskiego osiedla.

  • Urzędniku - nie wydawaj pozwolenia na budowę dopóki nie zostanie podpisana umowa deweloperska na budowę lub przebudowę drogi publicznej!
  • Nabywco mieszkania – przed zakupem poproś dewelopera o okazanie umowy z urzędem dot. przebudowy drogi

  1. TOPOLA “ODOLANKA” - DRZEWO JEDNO NA MILION

Ogromna topola czarna, nazwana przez mieszkańców “Odolanką”, ma ponad 6 metrów w obwodzie pnia. Czy przeżyje planowaną budowę na działce, przy granicy której rośnie? W 2012, w trakcie postępowania o wydanie warunków zabudowy, Urząd Dzielnicy Wola zauważył, że drzewo to spełnia warunki, by zostać uznane za pomnik przyrody. – Choć trudno w to uwierzyć, Urząd nie wystąpił wtedy z takim wnioskiem, argumentując, że może zrobić to każdy, na przykład… inwestor, który ma tam budować! – wskazuje Lucyna Gawuć z sąsiedniej wspólnoty.  – Razem z sąsiadami postanowiliśmy wziąć sprawy w swoje ręce i w marcu br. złożyliśmy taki wniosek o uznanie “Odolanki” za pomnik przyrody – dodaje. Uznanie topoli za pomnik przyrody pozwoli ją ochronić przed negatywnymi skutkami planowanej w jej okolicy budowy. Chyba, że inwestor będzie szybszy od mieszkańców i rozpocznie inwestycję, zanim drzewo zostanie uznane za pomnik przyrody.

  • Urzędniku – nie wystarczy sadzić nowe drzewa, trzeba jeszcze chronić istniejące! Decyzje budowlane powinny zawierać konkretne wytyczne co do ochrony konkretnych drzew!
  • Mieszkańcu – Ty też możesz wystąpić o nadanie statusu pomnika przyrody dla drzewa spełniającego odpowiednie warunki!

  1. NIEUZNAWANIE SĄSIADÓW ZA STRONĘ

W jaki sposób można ograniczyć skargi i uwagi mieszkańców wobec nowo powstających inwestycji budowlanych? Sąsiadujące z nimi wspólnoty nagminnie nie są uznawane za stronę w wydawaniu decyzji budowlanych. - W ten sposób obecni już mieszkańcy są pozbawiani wpływu na zmieniające się otoczenie ich osiedla, gdyż nie mogą wnieść uwag do nowej inwestycji – z oburzeniem zauważa Piotr Zawistowski, reprezentujący wspólnotę, która nie została uznana za stronę. Przy wydawaniu pozwolenia na budowę za stronę bywają nie uznawane nawet te wspólnoty, które bezpośrednio graniczą z planowaną inwestycją, są zmuszone użyczać jej drogi dojazdowej i które będą korzystać z tych samych instalacji.

  • Urzędniku – uznawaj za stronę sąsiadów planowanej inwestycji!
  • Mieszkańcu – domagaj się prawa do wnoszenia uwag na temat planowanych sąsiednich inwestycji!

  1. WYKORZYSTYWANIE PEŁNOMOCNICTW PRZECIWKO MIESZKAŃCOM

Deweloperzy wymuszają na swoich klientach wyrażenie zgody w aktach notarialnych na pełnomocnictwa, dzięki którym mogą dysponować należącymi do mieszkańców nieruchomościami wspólnymi. Teoretycznie ma to ułatwiać sprawną realizację kolejnych etapów inwestycji. W praktyce pełnomocnictwa są wykorzystywane do innych celów, czego przykładem jest umożliwienie jednemu ze swoich kluczowych klientów wygrodzenia jego miejsc postojowych w wielostanowiskowym garażu podziemnym poprzez zainstalowanie tam dwóch dodatkowych bram. - Bramy te dzielą garaż na dwie części, bardzo utrudniają innym poruszanie się po garażu oraz stanowią zagrożenie w wypadku pożaru – podkreśla Jacek Kisiel, reprezentujący wspólnotę mieszkaniową, która boryka się z tym problemem. Mieszkańcy zaalarmowali Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego, który – po przeprowadzeniu stosownej kontroli – wydal nakaz rozbiórki „feralnych’ bram.

  • Nabywco mieszkania – sprawdź, czy w akcie notarialnym są pełnomocnictwa wymienione w prowadzonym przez UOKiK rejestrze klauzul niedozwolonych! Jeśli tak – powiadom UOKiK!

  1. KREATYWNE WYLICZANIE POWIERZCHNI ZABUDOWY

Powierzchnia zabudowy to kluczowy parametr inwestycji - im jest większa, tym większe są zyski dewelopera, i tym mniej miejsca na zieleń, plac zabaw czy miejsca parkingowe. Zgodnie z definicją zawartą w § 8 ust. 2 pkt 9 rozporządzenia z 25.04.2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U z 2012, poz. 462 ze zm.), powierzchnia zabudowy powinna być mierzona jako rzut zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu. Tymczasem w decyzjach o warunkach zabudowy dla wybranych inwestycji zawarto odmienną i – trudno oprzeć się wrażeniu, że znacznie korzystniejszą dla deweloperów definicję, zgodnie z którą powierzchnia zabudowy liczona jest po obrysie kondygnacji parteru. - Oznacza to, że do powierzchni zabudowy nie dolicza się tych części budynku, które znajdują się nad prześwitami bramowymi, nad kolumnami, itd. – wyjaśnia Kamil Kociszewski z Woli Mieszkańców.

  • Urzędniku – wyliczaj powierzchnię zabudowy zgodnie ze stosownymi rozporządzeniami!
  • Mieszkańcu – masz prawo zaskarżyć decyzję, co do której podejrzewasz, że została wydana z naruszeniem prawa!

  1. PARKING DLA (NIE)PEŁNOSPRAWNYCH

Zgodnie z przepisami deweloper jest zobowiązany do zapewnienia na swojej inwestycji odpowiedniej liczby miejsc postojowych dla niepełnosprawnych. Praktyka pokazuje, że musi je zapewnić tylko na czas odbioru budynku. Potem dostęp do takiego miejsca blokuje się specjalnymi słupkami i sprzedaje się je osobie całkowicie pełnosprawnej. Chętnych nie brakuje - takie miejsce postojowe może być położone bliżej budynku niż zwykłe miejsce postojowe. - A co jeśli ktoś z mieszkańców stanie się niepełnosprawny lub niepełnosprawny zechce tu kogoś odwiedzić?  - oburza się Kamila Hernik. – Takie sytuacje należy zgłaszać do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, który może wydać decyzję o nakazie rozbiórki słupków blokujących dostęp do tych miejsc – taka decyzja PINB miała już miejsce w Krakowie, o czym informowały media – dodaje.  

  • Mieszkańcu – sprawdź dostępność miejsc postojowych dla niepełnosprawnych na swoim osiedlu, a jeśli zostały sprzedane, wystąp o kontrolę Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowalnego!

  1. ZNIKAJĄCE PLATFORMY PARKINGOWE

Deweloper ma obowiązek zapewnienia co najmniej tylu miejsc postojowych, ile jest mieszkań. Aby uzyskać odpowiedni współczynnik w projekcie budowlanym widnieją miejsca postojowe na platformach. Zainstalowane platformy po odbiorze budynku są demontowane, i w ten sposób deweloper oszczędza powierzchnię pod wymaganą liczbę miejsc postojowych, czyli ponosi mniejsze koszty. – A miejsc parkingowych w tej okolicy bardzo brakuje! – uzupełnia Antoni Sabak, ze wspólnoty, którą platformy ‘odwiedziły’, ale tylko na czas odbioru budynku.

  • Inspektorze nadzoru budowlanego – nie akceptuj jawnego omijania wytycznych co do koniecznej liczby miejsc postojowych!

  1. PLAC ZABAW DLA WYBRANYCH

W inwestycjach mieszkaniowych obejmujących więcej niż jeden budynek wielorodzinny, deweloperzy mają obowiązek budowy placu zabaw oraz przestrzeni rekreacyjnych. Przepis ten można jednak ominąć poprzez zgłaszanie każdego budynku jako osobnej inwestycji. Zdarzają się także deweloperzy, którzy pomimo ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy obowiązku wybudowania placu zabaw, realizują swoje inwestycje bez niego, a urzędnicy przymykają na to oko. Co więcej, w jednej z odolańskich inwestycji, deweloper, zamiast wybudować plac zabaw dla mieszkańców, przypisał część działki do wyłącznego korzystania dla największego lokalu użytkowego, w którym ma powstać przedszkole. Właściciel tego lokalu może więc zrealizować na gruncie, za który podatki płacą mieszkańcy, plac zabaw bez prawa wstępu dla mieszkańców. – W ten sposób osiedlowy plac zabaw, zamiast standardu, staje się luksusem dla wybranych – kwituje Jacek Kisiel.

  • Urzędniku – nie traktuj osobno budynków tworzących jeden zespół, i wymagaj przy nich realizacji właściwych dla nich elementów, takich jak place zabaw!
  • Mieszkańcu – w urzędzie miasta lub dzielnicy zweryfikuj powołując się na dostęp do informacji publicznej, czy pozwolenie na budowę zawiera wszystkie postanowienia, które były w warunkach zabudowy!

  1. EKOKRATKI – POWIERZCHNIA BIOLOGICZNIE (NIE)CZYNNA

Czy parking to teren zielony? Odpowiedź wydaje się jasna. Jak to więc możliwe, że w wielu inwestycjach miejsca parkingowe liczą się jako tereny zielone? Odpowiedź brzmi: ekokratka, czyli ażurowe płyty z tworzywa lub betonu, którymi wykładane są miejsca parkingowe. Mimo, że rozjeżdżane przez samochody rośliny nie mają szans na wegetację, urzędnicy tę powierzchnię zaliczają do tzw. powierzchni biologicznie czynnej (PBC). - Zauważyliśmy też, że podczas, gdy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZP) dla tej części Odolan mówi, że PBC dla inwestycji mieszkaniowych ma wynosić pomiędzy 25% a 40%, w decyzjach zamiast możliwe jak największego ustala się wskaźnik zieleni bliski minimum – wskazuje Lucyna Gawuć.

  • Prawodawco! W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to studium powinno stanowić podstawę dla decyzji budowlanych!
  • Urzędniku – parking to nie zieleń! Zobowiązuj dewelopera do tworzenia prawdziwej zieleni urządzonej oraz zachowania jak największego współczynnika PBC!
  • Mieszkańcu – sprawdź, czy Twoja okolica ma uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) czy tylko studium zagospodarowania przestrzennego, oraz jakie zapisy, np. jaki wskaźnik PBC, one przewidują!

 

Organizatorzy podkreślają, że problemy, o których mówią powtarzają się w innych częściach Odolan, a zapewne także w pozostałych dzielnicach Warszawy oraz innych miastach. Istnieje również podejrzenie, że nie są to wszystkie optymalizacje, które pojawiają się na styku decyzji urzędników i działań deweloperów. Dlatego niedzielny spacer to początek większej akcji. W ramach dalszych działań wyróżniono 3 warstwy działań i 3 grupy ich adresatów:

  1. Ustawodawca. Wola Mieszkańców zamierza występować do parlamentarzystów o uszczelnienie i doprecyzowanie prawa, analogicznie do zaleceń pokontrolnych Najwyższej Izby Kontroli. W tej chwili urzędnicy nieraz twierdzą, że mają związane ręce – np. tak jak ma to miejsce w wypadku ustalania PBC (czy ustalając jej wysokość powinni kierować się wnioskiem inwestora czy też wskazaniami studium zagospodarowania przestrzennego). Orzeczenia sądowe w tym zakresie są różne. Prawo musi więc zostać uszczelnione, by urzędnicy mieli pewność, że to studium powinno być decydujące.
  2. Urzędnicy. Wola Mieszkańców zamierza wywierać naciski i zachęcać ich do odwagi. Urzędnicy nie powinni bać się dokonywania rozstrzygnięć na korzyść mieszkańców - dlaczego szala miałaby być zawsze przechylona na korzyść dewelopera?  Kolejnym adresatem działań są więc Urząd Miasta i Urząd Dzielnicy. O tych sprawach organizatorzy spaceru rozmawiali już z burmistrzem Woli Krzysztofem Strzałkowskim, a także z zastępcą Prezydenta Warszawy Michałem Olszewskim. Wskutek szeregu działań, Komisja Dialogu Społecznego właściwa ds. planowania przestrzennego i architektury podjęła i skierowała do władz miasta i dzielnicy specjalną uchwałę. Wskazano w niej, że potrzebne jest nie tylko szybkie uchwalenie MPZP, ale też konkretne zmiany dotyczące sposobu wydawanych WZ-ek.
  3. Mieszkańcy, aktywiści, a także przedstawiciele mediów. Organizatorzy spaceru podkreślają, że aby otaczająca nas przestrzeń była zgodna lub przynajmniej jak najbliższa naszym oczekiwaniom, mieszkańcy powinni być aktywni i brać sprawy w swoje ręce. Duże zmiany  często składają się z drobnych ulepszeń. Mieszkańcy powinni walczyć o swoje prawa i przypominać urzędnikom samorządowym, iż głównym celem ich działalności jest realizacja zbiorowych potrzeb społeczności lokalnej, a nie zaspokajanie konkretnych potrzeb inwestycyjnych.

Organizatorzy zapowiadają też, że w najbliższym czasie zamierzają wydać raport, w którym opiszą wskazane przez nich, jako przez stronę społeczną, mówiąc delikatnie, wątpliwe rozwiązania. - Znajdą się tam również elementy inne niż te omówione dziś – takie jak problem potencjalnie skażonych pofabrycznych gruntów, podlegających nowej zabudowie – podkreśla Aneta Skubida, prezes Woli Mieszkańców. Znajdą się tam postulaty do urzędników różnych szczebli i reprezentujących różne organy, podpowiedzi na co warto zwrócić uwagę kupując mieszkanie lub gdy w naszym otoczeniu planowana jest nowa inwestycja. Poradnik będzie rozdawany przez Stowarzyszenie na wybranych wolskich piknikach, a także w internecie – na stronie internetowej www.wolamieszkancow.org oraz fanpage’u stowarzyszenia na Facebooku. Tam również będą informować co dalej z „Topolą Odolanką”, remontem ul. Warneńczyka, bramą w garażu, miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla Odolan, a także o innych działaniach w ramach akcji „Mieszkać po ludzku”. Organizatorzy zapraszają do współtworzenia poradnika mieszkańców i aktywistów z całej Warszawy i zakładają, że będzie kilka edycji tej publikacji. Zapowiadają również, iż chętnie przeprowadzą kolejne społeczne audyty zagospodarowania przestrzeni i zorganizują podobne  spacery w innych częściach Woli oraz, że są otwarci na zgłoszenia ze strony mieszkańców. Zaznaczają, że już pojawiają się pierwsze głosy chętnych do współpracy z Ulrychowa. – Każdy przecież ma prawo do tego, by mieszkać po ludzku! – kwitują.